Hoe denkt fiscus over familiebank?

Hoe denkt de fiscus over rente-aftrek als u voor uw huis leent van uw familie of van uw BV?

Grootouders, ouders of andere familieleden kunnen u een geldlening verstrekken ter financiering van uw eigen woning. Er is dan in principe sprake van een eigenwoningschuld, mits uiteraard aan alle voorwaarden wordt voldaan. Regelmatig komt de vraag op of en in hoeverre de rente op een dergelijke lening aftrekbaar is. De Belastingdienst heeft hierover een interne handreiking bekend gemaakt.

Familielening
Bij een familielening moet worden vastgesteld of de verschuldigde rente de reële vergoeding is voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom (de lening). Bij geldleningen verstrekt door familieleden kunnen immers ook andere omstandigheden een rol spelen bij het bepalen van de hoogte van de rente. Ouders willen hun kinderen helpen bij de verwerving van een woning, hoeven wellicht geen hypothecaire zekerheid voor de lening, hebben  een laag rendement op hun spaarrekening, doen aan vermogensoverheveling naar hun kinderen, of hebben geen behoefte aan een uitgebreide overeenkomst met bepalingen over aflossing, boeterente en bijvoorbeeld rentevast periode.

Standpunt
Als een deel van de rente ziet op andere rechten of verplichtingen dan de vergoeding voor de terbeschikkingstelling van de hoofdsom, vormt dat deel geen eigenwoningrente als de daarvoor in rekening gebrachte rente(opslag) meer is dan 0,2%.

Voorbeeld
Kind, de geldnemer, en vader, de geldgever, spreken af dat het kind  het recht heeft om de lening te allen tijde volledig  boetevrij  af te  lossen. Hiervoor komen ze een hoger rentepercentage overeen.  Het  recht om op die manier te  kunnen  aflossen  is geen gebruikelijke  variabele  die onderdeel uitmaakt van de overeenkomst van geldlening. Dit is een extra recht,  waarvoor  extra  betaald  moet  worden,  terwijl  daar mogelijk helemaal geen gebruik van wordt gemaakt. Indien de renteopslag hoger is dan 0,2%, ziet de Belastingdienst de renteopslag niet als eigenwoningrente.

Is sprake van een reële rente?
Om deze vraag te beantwoorden wordt eerst beoordeeld wat het gangbare rentepercentage is bij de meest vergelijkbare lening die bij een bank wordt afgesloten.

Vervolgens wordt beoordeeld in hoeverre een deel van het hogere rentepercentage van de familielening wordt gerechtvaardigd door zakelijke overwegingen. Denk hierbij aan gestelde zekerheden en het risicoprofiel van de geldnemer. Als er geen substantieel risico is dat het kind zijn betaalverplichtingen niet kan nakomen, is er geen rechtvaardiging voor een fors hogere rente.

Uitkomst van de beoordeling kan zijn dat een deel van de rente niet reëel is, en geen aftrekbare eigen woningrente oplevert. Het bovenmatige deel is mogelijk een schenking.

Tip: De Belastingdienst gebruikt deze handreiking ook voor de toetsing van bijvoorbeeld eigenwoningleningen tussen de DGA en zijn BV. De volledige handreiking familieleningen bevat meer aspecten. U kunt deze hier (https://bit.ly/3thEh8j) downloaden.